Prodej pronajatého bytu není nic neobvyklého a rozhodně to není překážka. Řada prodávajících ale vychází z představy, že se nájem prodejem automaticky ukončí. Opak je pravdou. Nájemní smlouva přechází na nového majitele se vším, co obsahuje. Právě od toho se odvíjí, komu byt nabídnete, za jakou cenu a jak bude celý prodej probíhat.
„Nejčastější nedorozumění vzniká hned na začátku. Majitel počítá s tím, že byt prodá jako volný, a zároveň má s nájemcem uzavřenou smlouvu na dobu určitou do příštího roku. To jsou dvě různá zadání a je potřeba se rozhodnout dřív, než se objeví zájemce,“ říká Jan Kindl z berounské realitní společnosti Domov.
Nájem prodejem nekončí
Občanský zákoník to řeší jednoznačně. Změnou vlastníka přecházejí práva a povinnosti z nájmu na nového majitele. Nájemní smlouva pokračuje dál za stejných podmínek, se stejným nájemným, stejnou výpovědní dobou i složenou jistotou. Nájemce nemusí nic podepisovat ani potvrzovat.
U bytu, ve kterém nájemce bydlí, navíc zákon výslovně vylučuje, aby dostal výpověď jen kvůli změně vlastníka. Věta o tom, že nájem při prodeji bytu končí, se v nájemních smlouvách občas objevuje, ale nemá žádný účinek. Novému majiteli samozřejmě zůstávají všechny zákonné výpovědní důvody, ty ale s prodejem nesouvisejí.
Obsazený, nebo volný byt? Každá varianta oslovuje jiného kupujícího
Toto rozhodnutí ovlivní prodej víc než cokoli jiného. Obsazený byt s prověřeným nájemcem a nájemným odpovídajícím trhu je pro investora výhoda. Nemusí hledat nájemce, byt vydělává od prvního dne a má doloženou historii plateb.
Volný byt naopak osloví kupující, kteří v něm chtějí bydlet. Těch je na trhu výrazně víc a bývají ochotní jít cenově výš, protože nekupují investici, ale bydlení.
Do rozhodování dnes vstupuje i financování. Od dubna letošního roku platí přísnější doporučení České národní banky pro hypotéky na investiční nemovitosti, u kterých banky obvykle financují maximálně sedmdesát procent hodnoty. Investor tak musí mít víc vlastních zdrojů než před rokem, což okruh zájemců o obsazené byty zužuje.
„Neplatí, že obsazený byt se vždy prodá hůř. Platí ale, že se prodává jinému člověku a jinými argumenty. Podstatné je vědět to předem, ne až po měsíci inzerce,“ doplňuje Kindl.
Co budou kupující i banka chtít vidět
U pronajatého bytu nestačí obvyklé podklady. Zájemce potřebuje kompletní nájemní smlouvu včetně všech dodatků, informaci o době trvání nájmu, výši nájemného a záloh na služby, doklad o složené jistotě a přehled o tom, jak nájemce platí. Roli hraje i poslední vyúčtování služeb a způsob, jakým se nájemné zvyšovalo.
Pozor si zaslouží automatické prodlužovací doložky a jakákoli ujednání nad rámec zákona, ke kterým se předchozí majitel zavázal. Kupující i jeho banka je budou chtít znát, protože přímo ovlivňují výnos i možnosti nakládat s bytem.
Prohlídky se s nájemcem domlouvají, ne oznamují
Nájemce má právo na nerušené užívání bytu. Prohlídky je proto potřeba domluvit předem a v rozumném rozsahu. V praxi se osvědčuje vysvětlit nájemci situaci hned na začátku, ujistit ho, že o bydlení prodejem nepřichází, a dohodnout konkrétní termíny.
Korektně informovaný nájemce prodeji obvykle nebrání. Nájemce, který se o prodeji dozví z inzerátu, bývá naopak zdrojem zbytečných komplikací při prohlídkách i při předání.
Má být byt volný? Vyřešte to dřív, než podepíšete rezervaci
Pokud má nemovitost přejít na kupujícího prázdná, musí být jasné, kdo ukončení nájmu zajistí, do kdy a co se stane, když se to nestihne. U smlouvy na dobu určitou znamená čekání na její konec, u smlouvy na dobu neurčitou zákonné výpovědní důvody a výpovědní dobu, případně dohodu s nájemcem.
Tyto termíny patří do kupní smlouvy a měly by být sladěné s financováním kupujícího. Slib, že se to nějak vyřeší, je nejčastější důvod, proč se jinak dobře rozjednaný prodej zdrží nebo rozpadne.
Nezapomeňte na jistotu a vyúčtování
Při předání se řeší i věci, na které se snadno zapomene. Složená jistota se obvykle převádí na nového majitele, vyúčtování záloh za probíhající období je potřeba vypořádat a nájemce má dostat informaci, komu a kam bude nadále platit. Čím přesněji je to popsané ve smlouvách, tím méně dohadů vzniká po prodeji.
„Prodej pronajatého bytu je standardní obchod. Chce to jen o krok víc přípravy, protože kromě nemovitosti prodáváte i smluvní vztah. Když jsou podklady v pořádku a nájemce ví, co se děje, proběhne prodej stejně klidně jako u volného bytu,“ uzavírá Jan Kindl z Domov Reality.
Rozhodnutí, jestli byt nabídnout obsazený, nebo volný, tak není otázkou na poslední chvíli. Je to první krok, od kterého se odvíjí cena, okruh kupujících i celý průběh prodeje.