Při prodeji nemovitosti se většina prodávajících soustředí hlavně na cenu, fotografie, inzerci a prohlídky. To všechno je důležité. Jenže o tom, jak hladce a rychle prodej skutečně proběhne, často rozhodují i věci, které nejsou na první pohled vidět. Třeba vlastnictví, zápisy v katastru, hypotéka, chybějící dokumenty nebo rozdíl mezi skutečným stavem nemovitosti a tím, co je uvedeno v dokumentaci.
„Velká část komplikací při prodeji nevzniká až ve chvíli, kdy má o nemovitost někdo vážný zájem. Často existují už dávno předtím, jen o nich prodávající nemusí vědět nebo jim nepřikládá velkou váhu,“ říká Jan Kindl z berounské realitní společnosti Domov.
Když není dopředu jasné vlastnictví
Jednou z častých komplikací bývá nejasné nebo nedořešené vlastnictví. Může jít o nemovitost ve spoluvlastnictví, majetek ve společném jmění manželů nebo prodej, který navazuje na dědictví. Pokud se až později ukáže, že s prodejem musí souhlasit více osob, některý ze spoluvlastníků není k dispozici nebo dědické řízení ještě není uzavřené, může se celý proces rychle zadrhnout.
Zápisy v katastru, které mohou prodej zdržet
Důležité jsou také údaje zapsané v katastru nemovitostí. Nestačí ověřit jen to, kdo je vlastníkem. Kupující i jeho banka budou řešit, zda na nemovitosti nevázne věcné břemeno, zástavní právo, předkupní právo, exekuce nebo jiné omezení.
Ne každý zápis znamená problém. Některé se při prodeji řeší zcela běžně. Zdržení ale může nastat ve chvíli, kdy se až při přípravě smluv objeví starší zápis, o kterém prodávající nevěděl nebo ho nepovažoval za podstatný. „Pro banku pak může být potřeba takový zápis vysvětlit, doložit nebo nejprve vymazat,“ doplňuje Kindl.
Hypotéka není problém, když se řeší včas
Častou obavou prodávajících je hypotéka na prodávané nemovitosti. Ve skutečnosti nejde o nic výjimečného. Nemovitosti zatížené hypotékou se prodávají běžně, jen je potřeba včas nastavit postup s bankou, kupujícím, úschovou kupní ceny a následným výmazem zástavního práva z katastru. Pokud se tyto kroky začnou řešit až na poslední chvíli, může se i jinak dobře rozjednaný prodej zbytečně protáhnout.
Chybějící dokumenty a nesoulad se skutečným stavem
Prodej mohou zpomalit také chybějící dokumenty. U bytů se často dohledávají informace od SVJ, výše měsíčních nákladů, fond oprav nebo podklady k rekonstrukcím. U domů mohou být důležité dokumenty ke stavbě, kolaudaci, technickému stavu, revizím nebo úpravám, které v minulosti proběhly.
Citlivým tématem bývá i nesoulad mezi skutečným stavem nemovitosti a údaji v katastru nebo dokumentaci. Může jít například o přístavbu, změnu dispozice, jiný způsob užívání části stavby nebo úpravy, které nebyly formálně dořešené. To nemusí nutně znamenat, že nemovitost nelze prodat. Je ale lepší vědět o tom předem, než ve chvíli, kdy už kupující řeší hypotéku nebo právník připravuje smlouvy.
Zkušený makléř proto neřeší jen inzerci a prohlídky. Jeho práce začíná už při kontrole podkladů, ověření stavu nemovitosti a upozornění na věci, které by mohly prodej později zkomplikovat.
„Naším cílem je, aby se případné překážky neřešily až ve chvíli, kdy už je obchod rozjednaný. Čím lépe je prodej připravený dopředu, tím klidnější bývá pro prodávajícího i kupujícího,“ uzavírá Jan Kindl z Domov Reality.
Prodej nemovitosti tedy není jen o správně nastavené ceně. Stejně důležité je vědět, co se k nemovitosti váže, jaké dokumenty budou potřeba a zda vše odpovídá skutečnému stavu. Právě na těchto detailech často záleží, jestli prodej proběhne hladce, nebo se začne zbytečně protahovat.